Estamos entrando la recta final del año 2019 con un sector inmobiliario muy activo, pero con luces y sombras sobre su futuro cercano. La verdad es que es difícil mojarse en lo que sucederá en los próximos trimestres en el sector inmobiliario, en el que los más pesimistas opinan que viene una gran debacle peor que en el 2008. Yo en cambio soy bastante más optimista y aunque nadie tiene la bola de cristal, os cuento mi opinión sobre lo que sucederá. Futuro próximo en el sector inmobiliario: qué nos depara?
– Estabilización de precios: iremos a crecimientos más racionales y raramente encontraremos subidas de 2 dígitos. Incluso el lujo tenderá a estabilizarse aunque en menor medida. Proporcionalmente crecerán más segundas y terceras localizaciones que todavía tienen recorrido al alza. Seguiremos viviendo en la España de diferentes velocidades en la que habrá subidas muy diferentes e incluso «crecimiento cero» o bajadas en ciertas zonas con nula demanda.
– Ritmo de ventas: Tenderá a estabilizarse en el entorno del medio millón de viviendas/año (o algo inferior). El mes de junio registró un frenazo de casi el 10% vs 2018, pero todos coincidimos en que ha sido debido a la dificultad y retraso en la firma de operación por la nueva ley hipotecaria. Habrá que esperar a los datos de julio para ver si se confirma.
– Apetito inversor: España continúa siendo un mercado muy atractivo para los inversores de todos los tamaños, por lo que existirá una alta liquidez en el mercado y se seguirá invirtiendo de forma masiva. Esto amortiguará la leve caída de la demanda interna, que se producirá por el miedo a una recesión más que por la necesidad real de vivienda que actualmente existe. Veremos casi desaparecer al pequeño inversor caza chollos oportunista.
– Alquiler: se frenará la locura de precios en los puntos calientes que estan cercanos a tocar máximos y subirán más las zonas limítrofes a esos puntos calientes. Mucho inversor comprará para alquilar en esas zonas. El alquiler turístico pierde fuelle.
– Obra nueva: cogerá fuerza y se entregarán un mayor número de promociones, muchas de ellas construidas por encargo a grandes fondos de inversión que destinarán el producto a alquiler, incrementando así la oferta. (Built to Rent).
-Rehabilitacion: hay mucho margen en este sentido y veremos un gran número de viviendas rehabilitarse para vender o alquilar de la mano de inversores de todo tamaño.
– Politica: la estabilidad política será clave en los siguientes meses tanto para el consumo interno como para el mercado inversor y será determinante al igual que las políticas implantadas por el nuevo ejecutivo cuando sea designado. Una aplicación de malas políticas en materia inmobiliaria, puede hacer resentirse la todavía no consolidada recuperación.
– Financiación y tipos de interes: es importante mantener el estímulo de los tipos reducidos para consolidar la recuperación. No obstante todos los bancos apuestan ya por hipotecas a interés fijo en los que el deudor tenga claro el horizonte total de su deuda y se eviten así sustos por subidas de tipos. Cada vez habrá más liquidez y menos problema en conseguir financiacion.
En definitiva, la recuperación del sector está siendo muy desigual y es necesaria una estabilización, donde tendremos un cliente final mucho más cualificado y estabilizado, procedente de la demanda contenida muchos años y buscando producto de mayor calidad. Por otro lado veremos mucho inversor «fabricando» este producto.
De la mano de los políticos estará el proteger al propietario frente a «jetas, okupas, narco pisos y morosos» para que salgan al mercado de alquiler miles y miles de viviendas vacías y así estabilizar el mercado estándar del alquiler, y hacer políticas sociales para que las clases más desfavorecidas tengan acceso a la vivienda.
Como siempre es mi predicción sin bola de cristal y que puede o no que se cumpla…. en unos meses veremos.
Un saludo
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