Nada nos hacía pensar a principios de año, que a mitad del mes de marzo nos íbamos a recluir en nuestras casas paralizando por completo la actividad del país, y que además de la catástrofe sanitaria por la que hemos pasado, íbamos encaminados a uno de los peores momentos a nivel económico.

El parón en el consumo y en toda la actividad nos reportará una caída en el PIB de 2 dígitos, volveremos a estar en el entorno del 20% de paro y retrocederemos mucho en todo lo avanzado desde 2008. Pero, que sucederá en el sector inmobiliario?

Como digo siempre, nadie tiene la bola de cristal y cualquier predicción es capaz de equivocarse al 100%. Por eso os cuento lo que pienso que puede pasar aún a riesgo de equivocarme y mucho:

  • Recuperación en W: se habla de si la recuperación será en U o en V (los muy pesimistas hablan de L o LL). Mi opinión será que tendremos un cierto momento dulce (el actual), donde veremos un espejismo de recuperación debido a la demanda contenida durante estos meses. Sigue habiendo mucha gente que no ha perdido su empleo ni ve riesgo a corto plazo y durante el confinamiento ha decidido cambiar de vivienda o simplemente invertir. En breve esa demanda se acabará y vendrá la realidad. La W no será simétrica, el pico será pequeño y la segunda caída más prolongada.
  • El alquiler será el gran protagonista: No todo el inmobiliario se basa en comprar y vender, el inmobiliario es mucho más extenso y una de las modalidades que más nos hará falta es el alquiler. La demanda sigue siendo muy superior a la oferta y de hecho todos los grandes inversores están girando a inversiones tipo Built to Rent, o lo que es lo mismo a fabricar viviendas para destinarlas al alquiler. Aquí es importante la colaboración publico-privada para poder sacar al mercado vivienda en alquiler asequible. No toda vivienda en alquiler será válida y veremos estrellarse a inversores construyendo edificios con poca demanda.
  • Nuevos hábitos de compra: Mucha gente, después de pasar esta pandemia, ha decidido dedicar algo más de recursos a disponer de una terraza o jardín, o simplemente algo más de tamaño dentro de las posibilidades de cada uno. Incluso mucha gente opta por irse a zonas más alejadas y baratas y disponer de mayores comodidades.
  • Aumentan las reformas: El que no pueda cambiar de vivienda y se pueda plantear una reforma que le permita una mayor comodidad, lo hará.
  • La inversión huye del retail, oficinas y hotelero y se refugia en el residencial. Antes o después el temporal «amainará» y mientras se podrán rentabilizar vía alquiler. Sin duda el  valor más seguro. El otro gran beneficiado será el llamado logístico de última milla, o lo que es lo mismo el logístico necesario para el reparto más local en ecommerce ante la exponencial subida de este sistema de compra.
  • Reducción drástica de apartamentos turísticos: Muchos apartamentos comprados para especular y por los que se han llegado a pagar precios sin sentido, han estado vacíos durante meses y se tendrán que reconvertir en alquiler normales (LAU). Esto sólo afecta a ciertas zonas, pero la avalancha de nuevos pisos en alquiler, hará bajar los precios tanto del alquiler como de la venta y permitirán recuperar zonas para los vecinos naturales en detrimento de los turistas y hará recuperar algo de terreno a los hoteles.
  • Restricción en la financiación: Dicen que el gato escaldado del agua caliente huye. Será difícil ver a bancos atrapados en nuevas hipotecas sin sentido. Por desgracia, habrá mucha gente que no pueda hacer frente a las hipotecas aunque su nivel de endeudamiento haya sido correcto, esto hará volver a ver en 2021 y 2022  nuevas carteras de NPL´s en el mercado y a los grandes inversores apostando por ellas.
  • Mercado de mayor tamaño: En la anterior crisis los grandes fondos se centraron en España para sus inversiones, pero ahora no seremos la niña más bonita ya que tendrán multitud de oportunidades a nivel global. Seguro que seremos capaces de capitalizar nuestra experiencia en este apartado y sacar ventaja.

Es importante buscar vías de ayuda para apoyar a los que lo más lo necesitan y lanzar mucha vivienda asequible en alquiler al mercado. Por supuesto también habrá que vigilar quien recibe las ayudas o esas viviendas asequibles. Mi opinión de siempre es que la mayor parte de las VPO tendrían que ser en alquiler y únicamente mientras necesites la ayuda… luego otro necesitará más esa casa.

También es importante no lanzar regulaciones que limiten la oferta, ya que a menos oferta, más precio. Sería importante disponer de incentivos que hagan salir al mercado de alquiler esos cientos de miles de casas vacías. Se recaudaría más que estando vacías y compensaríamos oferta y demanda.

Muchas comunidades autónomas están agilizando los trámites para los nuevos proyectos, sustituyendo las licencias por declaraciones responsables, y aunque eso tiene mucho peligro, opino es el camino correcto si hay control. No tiene sentido que una licencia de obra tarde 2 años, ni una LPO 6 meses.

Con todo esto, mi opinión es que no vienen tiempos fáciles, pero tampoco viene la debacle. Actualmente estamos en un momento dulce donde la demanda contenida está haciendo que se hagan muchas operaciones. Otras muchas no se hacen, no por falta demanda, más bien porque el comprador quiere rebajas de un 50% y el vendedor no está dispuesto a rebajar más allá de un pequeño %, pero el mercado pondrá a cada uno es su sitio y se acabarán cruzando las operaciones.

El mercado de los activos en venta bajará y se ajustará según zonas y demanda, llegando en algunas a caídas del 20-25% otra vez, pero en otras se notará muy poco o nada. De media es difícil que estemos por encima del 10-12% de caída y opino estará recuperado en 2022, por mucho que gente se empeñe en pronosticar caídas del 50% o más.

El mercado de alquiler bajará o por lo menos se mantendrá y no subirá si se consigue sacar al mercado mucho stock. Si no se pone solución, habrá más demanda y la misma oferta y subirán.

Opinar es gratis, por eso me atrevo. Lo que suceda, el tiempo nos lo dirá. Esperemos no estar confinados en otoño, porque eso si sería mucho más grave.

Espero que estéis todos bien, un abrazo

 

firma alejandro sancho