A mi no me gusta generalizar y por esa razón llamar “Buitres” a los fondos que invierten en inmobiliario, suele venir de gente que no conoce el funcionamiento de este sector.

 

En primer lugar, gracias a estos fondos los bancos han conseguido remontar y sanear sus balances y disponer de las necesidades de capital exigidas en la UE (acuerdo de Basilea III), al hacer caja de forma rápida. Esto nos ha permitido tener una banca saneada indispensable para abordar la recuperación como la estamos abordando.
Es curioso, escuchar continuamente que este tipo de fondos compran con descuentos del 80-90%, cuando los descuentos sobre el valor real son muchísimo más pequeños y tendrán después que asumir cargas anteriores como IBI´s, deudas con la comunidad, basuras, seguros, abogados, marketing…. Y una larga lista de gastos que una vez descontados se quedan en rentabilidades discretas.
Hay veces que se compra la deuda con un 70% de descuento, y esta deuda está garantizada con una casa que ha bajado con la crisis el 40%, con lo que el descuento real pasa a ser equivalente a un 30%… ahora descuenta los gastos comentados anteriormente y verás que posiblemente ninguno de los que estamos leyendo esto, compraría a ese precio y con ese margen de retorno de una en una. Pues imaginad un paquete de miles de hipotecas, de las cuales no sabes  la situación legal, estado del inmueble, si están okupados ilegalmente o vandalizados por completo.
Además estás ventas se realizan por lo general en procesos subastados, o lo es lo mismo, en procesos en los que están invitados multitud de fondos y que por lo general, compra el que más paga. Son muchos los casos en los que fondos están dispuestos a sobrepagar para entrar en España y empezar a tener inmuebles aquí o para alcanzar ahorros por economías de escala, ya sabiendo que las rentabilidades serán aún más pequeñas.
Por otra parte, a un banco le es complicado aplicar quitas sobre la deuda para evitar el tan temido “efecto contagio”: Si un amigo que tiene una hipoteca en un gran banco dice que no puede pagar y le perdonan un 30% y yo tengo la hipoteca en el mismo banco, tendré tentaciones de decir que tampoco puedo pagar. Los fondos están más abiertos a hacer quitas, daciones en pago o ventas consensuadas con el deudor para eliminar parte o toda la deuda, siempre que se haya comprado pensando en esta estrategia y se pueda gestionar rápido la venta.
Cuando sumas todo esto, te das cuenta que el apodo “Buitre” en la mayor parte de los casos no es correcto… tal vez oportunistas?. Deberíamos de plantearnos cual sería la situación de la banca, y por lo tanto de España, si no hubieran aparecido este tipo de fondos que son los que realmente han ayudado a desapalancar la economía y rescatar a algunos bancos.
Yo si tengo claro que si algún día no puedo pagar mi hipoteca, rezaré para que mi banco haya vendido la hipoteca y esté en manos de un fondo de este tipo.
Espero haber despajado alguna duda.
Un saludo y Feliz 2019
Alejandro Sancho