qué está sucediendo en el mercado de la vivienda?

si algo tenemos claro es que el sector inmobiliario no para de generar noticias y muchas ellas se contradicen, o por lo menos hacen mal interpretar una situación actual

hace unos días el ine lanzó una muy buena noticia: la venta de viviendas se disparaba un 18,7% situándose a niveles del 2008. la cifra se dispará aún mas, cuando vemos sólo las viviendas protegidas (+40%)

un dato lógico es que despega la vivienda de 2º mano un 23,7%, casi el doble que la obra nueva, un 14,4%

una de las incognitas era si estaban incluidas los ventas producidas por los pisos que se están quedando los bancos en procesos judiciales y daciones en pago y las que se producen cuando estos vuelven a vender la vivienda. el ministerio nos confirmó que no

hoy lanzamos el informe de evolución de precios de alquiler y parece que sigue la misma tendencia: si bien se estanca en precio, hay muchas zonas que empiezan a repuntar

nuestra opinión, es que estamos viviendo un falso periodo de recuperación, propiciado por las noticias alentadoras y de fin de crisis lanzadas al mercado. analicemos las principales causas que generaron la crisis:

– sobreoferta: sigue vigente con alrededor de 1,4 millones de viviendas en venta

– paro: hoy es considerablemente mas alto que cuando entramos en la crisis, y se espera aumente en los siguientes trimestres

– sistema financiero: los bancos siguen a día de hoy sin conceder hipotecas a aquellos que pueden tener dificultad de pago. como es lógico cada días mayor número de personas

– euribor alto: a día de hoy estamos en mínimos históricos, pero la amenaza de una remontada hasta indices de 3 ó 3,5% es clara a corto-medio plazo. recomendamos a los compradores que vean su capacidad de pago con este euribor

– sobreprecio: si bien los precios ya han caido, la demanda sigue sin encontrarse con la oferta. en idealista.com a día de hoy, hay cerca de 4 millones de personas buscando piso y son pocos los que lo encuentran

– confianza: este aspecto es psicológico y está claro que ha mejorado considerablmente en los últimos meses. el problema es que por lo general emperora mucho mas rápido de lo que mejora

con todo esto, vemos que:

– vivimos una crisis de oferta y no de demanda. demanda hay pero no a cualquier precio y es quien tiene la sartén por el mango: «hasta que no llegue al precio que quiero no compro»

– los factores que originaron la crisis siguen vigentes. vivimos un espejismo de recuperación y esto puede volver a frenar las ventas en seco. recordemos que las reglas ahora las pone la demanda y volvemos a querer poner las reglas desde la oferta

– los ajustes se seguirán produciendo en los siguientes trimistres y serán muy diferentes en unas zonas y otras. es posible que en asturias no haya tanta sobreoferta, pero si en la zona del corredor del henares. las zonas ajustarán mas severamente en zonas con mayor sobreoferta y es posible que los precios suban en zonas donde no haya sobreoferta o capacidad de nuevas promociones

– los ajustes serán en mayor medida en 2º mano, y la reactivación será mayor antes en este tipo de viendas. los promotores ya no pueden bajar mas en algunos casos y resistirán hasta que vendan las casas o cedan las promociones a los bancos

– los bancos, las nuevas mega agencias, duplicarán su cartera en 2010 por los que tendrán que hacer ofertas muy agresivas y bajarán los precios en ciertas zonas

un saludo

as