Muchos inversores quieren apostar con el sector inmobiliario, pero ven difícil encontrar opciones que les compense realizar dicha inversión, no viendo claros unos retornos mínimos. Seguramente, más de una vez, hemos pensado si era viable comprar deuda.

compra de deuda

Es evidente que a mayor riesgo se debe esperar una mayor mayor rentabilidad. Así si hablamos de una oficina en una zona muy prime de Madrid o Barcelona, difícilmente llegaremos al 3% anual. Si nos vamos al extremo contrario y apostamos por comprar deuda sin ejecutar, las rentabilidades esperadas estarán más en la linea del 10-15% cada año, pero teniendo en cuenta que el elevado riesgo puede hacer variar esta rentabilidad y hacer que se convierta en un 0% o incluso perder dinero, o bien que nos sople el viento de cola y estemos por encima del 20%.

Ya son varias las entidades que ofrecen vender sus préstamos e incluso Sareb, Sabadell o Haya han desarrollado webs específicas para este fin dirigidas al pequeño y mediano inversor, ya que hasta ahora estaban únicamente dirigidas a los grandes fondos de inversión.

Entramos un poco más en detalle en explicar este tipo de inversión.

En qué consiste la opción de comprar deuda?

En estos casos la entidad financiera titular la deuda, vende el préstamo generalmente en situación de impago. Cuales son las razones por las que un banco vende un préstamo con un descuento importante:

  • La entidad financiera tiene que disponer de una cantidades de capital mínimas exigidas en la UE (acuerdo de Basilea III), además de reducir al máximo su ratio de impagos.
  • Por otra parte, los bancos han estado obligados por el decreto de Guindos 2 a realizar provisiones en préstamos impagados, por lo que el valor contable es menor al valor pendiente de la deuda, o dicho de otra manera, pueden vender el préstamo con un descuento importante sin declarar nuevas perdidas ya que el decreto les obligó a declararlas anteriormente.
  •  Además llegar a recuperar el dinero vía la venta del activo conlleva costes legales, de cambio de titularidad, de gestión del activo hasta la venta, pagar deudas anteriores, de marketing para venderlo, etc.

Todas estas razones hacen que para la entidad financiera sea óptimo vender el préstamo antes de realizar la recuperación del activo por vía judicial.

Qué tenemos que tener en cuenta para calcular el precio a pagar por un préstamo?

Mucha gente piensa que lo único que hay que hacer es calcular el valor del activo que sirve como garantía. Si hacemos esto caeremos en un sinfín de gastos posteriores que hará que perdamos dinero y mucho. Evidentemente, es el dato más importante y tendremos que calcular diferentes escenarios de venta y “acertar” con el precio de venta que tendrá el activo cuando tengamos la posibilidad de venderlo, que podrá variar según la estrategia adoptada entre unos pocos meses y varios años.

Cuales son los gastos que deberemos asumir?

– Transmisión del préstamo:

La venta de  préstamo está sujeta a iAJD, que dependiendo de la comunidad autónoma varía. En Madrid por ejemplo es un 0,75% pero el más extendido es un 1,5%. Además tendremos que pagar notario y los costes de inscripción registral. En total tendremos que calcular entre el 1,25% y el 2%.

 

– Costes judiciales:

En esto puede variar según la naturaleza del deudor y es muy distinto que sea un particular y su fase judicial o sea una sociedad que esté en concurso de acreedores, y dentro del concurso muy distinta la fase del concurso en la que se encuentre. Son costes del procedimiento judicial tales como abogados, procuradores, tasas, etc.

 

– Transmisión del bien:

Depende de cómo sea el proceso de adquisición o adjudicación y la comunidad en la que te encuentre pero puede variar entre el 2% y el 10%. (más info).

– Cargas anteriores:

Hay que tener claro que si compramos el bien al deudor para saldar la deuda, pasaremos a ser los responsables de todas las cargas anteriores (embargos por ej). La única forma de “limpiar” todas las cargas anteriores es que la adjudicación sea por subasta judicial o notarial.

 

– Deudas anteriores:

Son las deudas anteriores procedentes del deudor a organismos oficiales (IBI, basuras…), comunidades de propietarios, etc en las que pueden llegar a derivar la responsabilidad de hasta 3 años más el año en curso.

 

– Gastos futuros:

Aquí entra todo lo necesario para adecuar el inmueble para la venta tales como cambios de cerradura, limpieza y vaciado, mejoras que queramos hacer en el inmueble, medidas de protección antiokupa como puertas especiales o alarmas, los gastos de gestión y mantenimiento tales como gastos de comunidad de propietarios, IBI y otras tasas locales, seguros desde el día de la adjudicación, gastos publicitarios para anunciar el inmueble, comisión de la agencia inmobiliaria y todo un sinfín de gastos en los que queramos incurrir para vender el inmueble.

Evidentemente si la deuda es de un promotor, tendremos que asegurarnos si la obra está terminada que tenga licencia de primera ocupación (LPO), cédula de habitabilidad, los boletines de luz agua, gas, etc., seguro decenal, que la obra no esté bandalizada, okupada ilegalmente o alquilada…. Si la obra está en curso sin terminar (llamadas WiP) tendremos que calcular todos los costes de finalizar la obra y todas las licencias.

Conclusión:

Por todo esto imprescindible tener un buen plan de negocio que contemple todos los gastos que tendremos antes de atrevernos a invertir en comprar deuda, así como los tiempos que necesitaremos para recuperar la inversión (tiempos recuperación del activo, tiempos de adecuación y tiempos de venta), y las diferentes estrategias que podremos poner en marcha… de estás hablaremos en otro post.

Espero no haber liado mucho el post y por el contrario haber puesto algo de luz,  tampoco haber metido más miedo en el cuerpo a quien esté pensando meterse en este tipo de inversión.

A vuestra disposición,

 

firma alejandro sancho